Umowy notarialne
przeniesienia własności mieszkania spółdzielczego.


       Wpis do księgi wieczystej jest fundamentalnym dokumentem potwierdzającym prawo własności nieruchomości.

       Wpis do księgi wieczystej dokonywany jest przez sąd wydział ksiąg wieczystych, na podstawie okazanych własciwych dokumentów. Takim dokumentem może być umowa przeniesienia własności lub umowa kupna-sprzedaży potwierdzona notarialnie. Notariusz jest więc tylko urzędowym świadkiem, że równe w prawie strony zawarły ze sobą umowę o przeniesienie własności i sprawdza czy w umowie nie znalazły się elementy sprzeczne z obowiązującym prawem.

       Strony mogą więc wpisać do takiej umowy, różne dodatkowe wzajemne zobowiązania i jeśli nie są one sprzeczne z prawem zostaną przez notariusza potwierdzone i stają się wiążące dla obu stron. Ewentualna później zmiana tak zawartej umowy wymaga zgody obu stron i zawarcia nowej umowy przed notariuszem lub orzeczenia sądu, jeśli istnieją wystarczające powody, by sąd takie orzeczenie wydał.

       Dlatego spółdzielca podpisujący umowę przeniesienia własności mieszkania winien pamiętać, że:       

  • jest taką samą stroną umowy jak zarząd spóldzielni i ma te same prawa,

  • może samodzielnie przygotować projekt umowy i nie wyrazić zgody na projekt umowy przygotowany przez zarząd spółdzielni,

  • może wskazać swojego notariusza, przed którym chce podpisać umowę,

  • może żądać usunięcia z projektu umowy przygotowanego przez zarząd wszystkich elementów i spormułowań, które nie dotyczą przeniesienia własności, np. zobowiązań dotyczących zarządzania nieruchomością.

  • może złożyć skargę do Izby Notarialnej (adresy Izb Notarialnych) oraz do Ministra Sprawiedliwości (adres Ministerstwa Sprawiedliwości) na notariusza, który łamie ustawę lub postępuje jak strona umowy tj. zarząd spółdzielni, bądź który żąda dodatkowej opłaty wbrew ustawie, za kopie wypisu aktu notarialnego.


  •        Najlepiej ten problem zilustrują dwa przykłady dotyczące tego samego miasta i chyba tej samej spółdzielni. W pierwszym przypadku spółdzielca nie tylko dopilnował by treść umowy dotyczyła tylko przeniesienia własności, ale też zawarł umowę przed notariuszem wręcz z innego miasta. Dlatego przypadek ten określiłem jako przykład właściwie sporządzonego aktu (proszę kliknąć na tekst wyróżniony, by otworzyć tekst umowy).

           Drugi przypadek określiłem jako przykład niewłaściwie sporządzonego aktu, chociaż pod względem prawnym jest on prawidłowy i w rezultacie obowiązujący. Niewłaściwie sporządzony jest on ze względów społecznych i intencji ustawodawcy. Otwierając tekst tej umowy łatwo zuważyć, że zaznaczone paragrafy 3, 4 i 6 nie dotyczą przeniesienia własności i są bądź niepotrzebne, bądż szkodliwe z punktu widzenia spółdzielcy. Wpisanie do umowy kwestii rozwiązanych dzisiaj różnymi przepisami, spowoduje, że jeśli te przepisy zmienią się na korzyść spółdzielcy to i tak będzie obowiązywać umowa. Czy warto więc się tak wiązać?

          Inny jeszcze bardziej drastyczny przykład niewłaściwie sporządzonego aktu zawiera aż 6 zbędnych lub szkodliwych paragrafów (par.7 oraz od par.10.2 do par.14). Ponadto, to co jest potrzebne zostało zapisane w tak "rozdmuchany" sposób, że objętość umowy jest dwa razy większa od cytowanej powyżej właściwie sformułowanej umowy. Ma to oczywiście znaczenie gdy płacimy za kolejne kopie umowy. Proszę sprawdzić, ale kopia strony takiej umowy kosztuje kilkadziesiąt razy więcej, niż kserograficzna odbitka.

          Dla lepszego wyrobienia własnej opinii dobrze jest wydrukować cytowane tu trzy przykłady umów i dokładnie je przeanalizować.
    Zdobytej wiedzy nie wolno zachować dla siebie, koniecznie należy podzielić się nią z innymi z rodziną, przyjaciółmi, sąsiadami.

          Przedstawiam również do wykorzystania wzorzec Aktu Notarialnego Umowy Przeniesienia Własności Lokalu Spółdzielczego. W tekście wzorca fragmenty zaznaczone kursywą podkreśloną należy zastąpić właściwymi danymi. Ostateczny tekst może różnić się od podanego, byle nie zawierał innych ustaleń niż te, które dotyczą przeniesienia włsności. Jako przykład niech posłuży akt notarialny sporządzony u notariusza we Wrocławiu przy pl. Wolności. Przeniesienie własności dokonała Spółdzielnia Mieszkaniowa "Metalowiec". Należy pamiętać, że zgodnie z nowelizacją ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych (art. 42 ust. 3), zarząd winien tak przygotować podział nieruchomości do przeniesienia własności, aby były to nieruchomości jednobudynkowe. Jeśli zarząd przygotuje to inaczej, należy raczej powstrzymać się od podpisania takiej umowy, dopóki nie będzie pewności, że ten podział jest prawidłowy. Wydzielenie nieruchomości jednobudynkowej powinno być uwidocznione w uchwale zarządu spółdzielni, która jest okazywana notariuszowi.

    oprac. T. Wójcik